Москва является столицей России и выполняет функции важнейшего политического, административного и экономического центра страны. Для большинства иностранных предпринимателей путь на российские рынки лежит через Москву. К началу 1999 года в Москве зарегистрировано более 4000 представительств западных фирм и свыше 2.500 совместных предприятий. Для 50000 сотрудников этих фирм существует потребность примерно в 650000 м2 общей поэтажной офисной площади, что соответствует использованию около 13 м2 общей поэтажной площади на сотрудника. По расчетным данным, западные фирмы используют в Москве в два раза больше офисной площади, чем отечественные коммерческие структуры (но все же эта площадь в два раза меньше площади, используемой в соответствующих офисах в Западной Европе и Северной Америке - там используется на каждого сотрудника от 25 до 30 м2). Приток западных фирм и новых местных предпринимательств продолжается. При этом они концентрируются в центральных районах с хорошо развитым общественным транспортом.
Период развития московского рынка офисных площадей, последовавший после августовского кризиса 1998 года, характеризовался следующими особенностями.
Многочисленные западные фирмы, находившиеся в Москве, прекратили расширение деятельности и начали укреплять свое положение. При этом в зависимости от целей и результатов деятельности они стали частично сокращать персонал и используемые площади (в сравнительно большой степени оказались затронутыми торговые, частично консалтинговые фирмы и СМИ).
По аналогии с западными фирмами и некоторые российские фирмы, использовавшие в своих целях большие площади и часто выступавшие как пользователи в собственных целях (застройщики/инвесторы), для сокращения расходов стали ограничивать себя в использовании высококачественных площадей, а сэкономленные площади начали сдавать в аренду. Объем этих площадей составил примерно 35.000-40.000 м2.
Потребность в офисных площадях в 1999/2000 годах сопровождалась возможностью понижения цен аренды. Фирмы, длительное время работающие в Москве и желающие сменить место, могли заметно улучшить свое местоположение, уменьшив при этом затраты и тем самым увеличив доход. В этой связи московский рынок недвижимости впервые внес вклад в повышение результата деятельности транснациональных фирм. Одновременно улучшились рамочные условия, связанные с экономическими вопросами рынка недвижимости как для существующих быстро развивающихся, так и для вновь созданных фирм.
Многие участники рынка недвижимости во 3 квартале 2006 года работали в ожидании повышения деловой активности на рынке офисных помещений ввиду вероятности существенного притока иностранных инвесторов на российский рынок. Повышение деловой активности связано, в первую очередь, с конкретными положениями Стратегии развития России, а также с реальными практическими действиями российской власти по становлению отечественного рынка.
Развитие предложения и спроса на Московском рынке офисных площадей
В 1991-1996 годах на рынок поступало ежегодно от 5000 до 70000 м2 офисной общей площади «западного стандарта». В 1997 году объем строительства составил 210.000 м2. В 1998 году (особенно во втором полугодии) произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это связано с окончанием строительства 190.000 м2 общей площади и финансовым кризисом августа 1998 года. На начало 1999 года количество офисных площадей «западного стандарта» в Москве дошло почти до 1.000.000 м2 поэтажной площади. По оценкам специалистов компании Stiles/Riabokobylko, в первой половине 2000 года структура предложения офисов представляла собой следующую картину: 1,6 млн. м2 элитных площадей, офисов класса «В» – 2,8 млн. м2, офисов класса С – около 3 млн. м2.
О наличии и приросте в Москве офисных площадей “российского стандарта” имеются лишь предположительные экспертные оценки, которые значительно отличаются друг от друга. Ориентировочно в Москве имеется около 7000000 м2 общей поэтажной площади устаревших, достроенных или перестроенных офисных площадей «российского стандарта».
По данным компании Jones Lang LaSalle, в течение 2001 года должно быть введено в эксплуатацию около 85000 м2 площадей класса «А» - в два раза больше, чем в предыдущем году. Всего в Москве насчитывается порядка 400000 м2 площади высшей категории комфортности. Аналитики Сolliers International считают, что общее предложение офисных площадей после ввода объектов 2001 года увеличится на 17% - с 2,4 млн. до 2,8 млн. м2. Однако некоторые из существующих проектов испытывают недостаток финансирования и их завершение может быть отложено.
В 1-ом квартале 2001 года продолжалась тенденция роста спроса на офисные помещения, начавшаяся в 2000 году. По заключению экспертов компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, особенно резко возрос спрос на здания в центре, которые отвечают всем требованиям, предъявляемым к классу «А».
Сильнее стал проявляться интерес к зданиям, изначально построенным «под заказчика». Размер этих объектов может колебаться от 2000 до 10000 м2. В качестве примеров подобных проектов специалисты называют часть делового центра на Кадашевской набережной, построенного для немецкого концерна BASF девелоперской компанией B&B. Среди других проектов, создаваемых «под заказчика» – здание Центробанка, рядом с гостиницей «Балчуг», а также здание на Моховой, возводимое для информационного агентства Reuters.
Несмотря на возросший спрос на большие объемы площадей, наиболее востребованными на сегодняшний день остаются маленькие офисы от 80 до 200 м2. Но и их арендаторы постепенно начинают расширять жизненное пространство. В аналитическом исследовании рынка агентства Penny Lane Realty отмечается тенденция к концентрации в одном помещении различных фирм, а также стремление компаний-партнеров расположиться ближе друг к другу. Таким образом, они сокращают потери времени на разъезды и централизованно решают вопросы управления.
Завершение строительства новых объектов комплексов может практически свести на нет существующие на рынке предложения субаренды. По оценке Penny Lane Realty, в 1999-2000 годах субаренда занимала до четверти рынка. Пересдачу офисов практиковали крупные иностранные компании, проведшие реструктуризацию после кризиса либо переехавшие в собственные здания. Среди них в исследовании риэлторской компании названы Procter&Gamble, Lucent Technologies, PepsiCo, банк Creditanstalt и др. По оценке Penny Lane, объем таких предложений сократится в течение года минимум на 60-70%.
Среди крупных проектов, сдача которых намечена на 2001 год – «Тауэр 2000» (в комплексе «Москва-Сити») – общая площадь более 60000 м2, «Новинский бульвар, 31» – 51000 м2, «Дубининская, 33» – 20000 м2, «Каланчевская набережная, 13-15» – 15000 м2.
Несмотря на снижение индекса свободных площадей, величину которого на начало 2001 года специалисты оценивают в 7-10%, на рынке есть предложения крупных блоков офисных площадей.
Развитие цен аренды и купли-продажи офисных площадей
До начала 1998 года цены арендной платы за офисные помещения «западного стандарта» в Москве по причине их нехватки (как и цены в Токио) были самыми высокими по сравнению с ведущими метрополиями. В результате завершения строительства большого числа новых зданий, модернизации старых и соответствующим увеличением предложения, а также в результате финансового и валютного кризиса с лета 1998 года стало оказываться давление на высокие цены. Так, если в 1994 году в связи с недостатком на наиболее качественные объекты, самые высокие цены аренды колебались от 850 до 950 €/м2 в год, то в 1997 и в 1-м полугодии 1998 г. цены составляли уже 750-850 €/м2 в год. В 2000 году ставка годовой арендной платы для офисов международного класса составила 500-570 €/м2 в год.
До середины 90-х годов цену аренды определяло, в основном, количество имеющейся площади и потребность в площади. В настоящее время на московском рынке офисных площадей ценоопределяющими факторами стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определенных функций. Процесс, при котором структура московского рынка офисных площадей и уровень цен должны приближаться к международному уровню, значительно ускорился. Так, арендная плата и цены купли/продажи стали сравнимы с соответствующими ценами в Лондоне, Париже, Берлине, Франкфурте и т.д.
По данным агентства R-Way, на середину июля 2001 года среднее значение базовых арендных ставок за офисные помещения находились в интервале:
475-645 €/м2 в год (без учета НДС) офисные помещения класса «А»,
370-460 €/м2 в год (без учета НДС) офисные помещения класса «В».
100-270 €/м2 в год (без учета НДС) офисные помещения класса «С» в зависимости от местоположения.
70- 140 €/м2 в год (без учета НДС) офисные помещения класса «D»/
Несмотря на снижение напряженности и на прозрачность рынка арендуемой офисной площади, при купле-продаже ценообразование на офисные площади высокого качества западного стандарта в Москве остается сложным. С одной стороны, цена купли-продажи ориентируется на приносимую прибыль. С другой стороны, в его основе лежат значительные затраты на безупречное качество строительства «под ключ», выполненное строительными фирмами, застройщиками и архитекторами с хорошей репутацией. Обычно строительство офисных комплексов класса «А» обходится до 1500 €/м2. Поэтому стоимость колеблется от 1250 до 2200 €/м2 общей поэтажной площади. По данным агентства R-Way, реальные цены сделок, как правило, ниже цены предложения на 7–11%, хотя регистрировались случаи снижения цен предложений до 30%.
Начиная с конца 1998 года сделки купли-продажи оставались малочисленными. Газпром купил здание «Токо Дом» общей площадью 21000 м2 на Новочеремушкинской улице, 63; компания Никойл купила Интернейшнл Бизнес Тауэр площадью 18500 м2 (Ефремова, 8); МДМ Банк купил здание площадью 5000 м2 на Садовнической набережной, 3; Гроенебек Холдинг Эн Ви Купил здание на Пречистенке, 18 (2042 м2).
Несмотря на малый объем строительства по сравнению с предыдущими годами, в 1999 г. были введены в эксплуатацию новые здания. Многие из них были проданы. Так, в 1 квартале 2000 г. Capital Group продала построенное ею здание на ул. Щепкина,42 (8270 м2) компании «Чайка плаза». Одной из крупнейших сделок 2000 года признается покупка «Славнефтью» здания «Пятницкая плаза» площадью 14300 м2, также построенного группой Capital Group. По данным компании DTZ Debenham Zadelhoff, здание «Пятницкая плаза» было выставлено на продажу по цене 2300 €/м2, и цена, скорее всего, не упала ниже 2200 €/м2.
Сделки по продаже офисных зданий по-прежнему являются на рынке достаточно редким явлением:
1500 - 2200 €/м2 – за офисные помещения класса «А»,
880 –1500 €/м2 – за офисные помещения класса «В»,
350 -670 €/м2 – за офисные помещения класса «С».
Минимальная стоимость выкупа офисных помещений по состоянию на июль 2000 г. составила:
в пределах ЮЗАО –1200 €/м2;
между ЮЗАО и Окружной железной дорогой –800 €/м2;
за пределами Окружной железной дороги -480 €/м2.
На основе анализа можно сделать следующие выводы:
Соотношение спроса и предложение в ближайшие годы резко не изменится. В связи с этим, прогнозируется, что уровень цен аренды и продажи сохранится на существующем уровне. На более дорогие хорошо оснащенные офисы спрос и цены будут расти.
По мнению экспертов, средние ставки аренды для офисных помещений класса «А» в ближайшее время достигнут 700 €/м2 в год.
Средняя цена продажи офисных зданий класса «А» будет составлять примерно 2000 €/м2.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
